Fonds de travaux obligatoire en copropriété, ce qu’il faut savoir

 

Régulièrement, de nouvelles dispositions sont mises en place encadrant le fonctionnement des copropriétés. 

Depuis le 1er janvier 2017 la loi Alur régissant une grande partie des caractéristiques des logements en copropriété a été complétée par une nouvelle mesure. Celle-ci rend obligatoire la tenue d’un fonds de travaux en copropriété.

Ce qui signifie que les différents copropriétaires d’un immeuble doivent désormais verser des charges supplémentaires pour alimenter ce fonds.

Découvrons quels sont les détails à connaître concernant ce fonds, quel est son coût et quels sont les immeubles qui ne sont pas concernés par cette obligation.

A quoi sert ce fonds de travaux obligatoire d’une copropriété ?

Comme l’indique son nom, ce fonds a pour objectif de financer les travaux sur les parties communes d‘un immeuble, c’est-à-dire les travaux touchant l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

Cette mesure est censée réduire les surcoûts liés à de futurs travaux. En effet, les différentes cotisations sont versées sur un compte séparé détenu au nom du syndicat de copropriété regroupant l’ensemble copropriétaires et géré par le syndic.

Lorsque des travaux sont nécessaires, le syndic peut donc puiser dans ce fond pour les financer. De cette façon, le regroupement de l’argent nécessaire pour le lancement des travaux se fait plus rapidement et les travaux peuvent ainsi être lancés le plus tôt possible.

Quels sont les travaux concernés par ce fonds ?

Ce fonds de travaux obligatoire de copropriété ne peut pas être utilisé pour tous les types de travaux. Néanmoins, il est activable pour les plus importants d’entre eux :

  • Les travaux d’urgence : très utile, car souvent le syndic n’a pas le temps de consulter une assemblée générale avant le lancement des travaux.
  • Les travaux autorisés par la loi.
  • Les travaux non compris dans le budget prévisionnel et dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat : travaux d’entretien, de conservation, d’amélioration, de réparation ou de remplacement d’équipements, et les études techniques.

Ce fonds ne concerne pas les travaux prévus dans les honoraires de gestion courante.

Bon à savoir : les copropriétés qui ne sont pas concernées par cette obligation

Toutes les copropriétés ne sont pas obligées de tenir un fonds de travaux. Plus précisément, ce fonds est obligatoire pour tous les immeubles comprenant aux moins dix lots. Autrement dit, si l’immeuble possède moins de 10 lots, la tenue du fonds n’est pas obligatoire. Cependant, cette décision doit passer par un vote unanime à l’assemblée générale.

De même, si un diagnostic technique global a été effectué et qu’il indique qu’aucun besoin de travaux ne devrait être nécessaire dans les 10 prochaines années, le fonds de travaux n’est pas obligatoire durant cette période.

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Fonctionnement et financement du fonds de travaux obligatoire en copropriété

Cette obligation est applicable depuis le 1er janvier 2017. Ce fonds doit être constitué à l’issue d’une durée de 5 ans après la date de réception des travaux.

Le fonds est géré par le syndic. Si le fonds atteint un montant supérieur à celui du budget prévisionnel, la question d’un plan pluriannuel de travaux doit être décidée lors d’une assemblée générale. S’il n’est pas approuvé, la question de la suspension des cotisations peut être évoquée.

Pour financer ce fonds, le syndic prélève une cotisation annuelle votée lors d’une assemblée générale. Cette cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

Lorsqu’un copropriétaire vend son bien, il ne peut pas récupérer les différentes cotisations qu’il aura versées. Celles-ci sont attachées au lot.