Guide des travaux d’étanchéité pour une terrasse en copropriété

Les terrasses sont souvent sujettes à des conflits dans une copropriété. Généralement, seuls certains appartements profitent d’une terrasse au sein d’un immeuble. Lorsque des travaux sont nécessaires, les autres copropriétaires ne comprennent souvent pas pourquoi ils doivent également participer au financement. 

Une terrasse peut être considérée comme une partie privative ou une partie commune, ce qui peut influencer la répartition du coût des travaux. Mais en réalité, tout dépend de la nature des travaux.

Ce guide vous aide à y voir plus clair concernant les travaux effectués sur une terrasse et plus précisément les travaux d’étanchéité d’une terrasse en copropriété.

Terrasse au sol ou toit terrasse

Dans un immeuble on distingue deux formes de terrasses :

  • Terrasse au sol : la terrasse est directement positionnée sur le sol. On retrouve ce genre de terrasse au niveau du rez-de-chaussée.
  • Toit terrasse : désigne toute terrasse qui recouvre une autre partie de l’immeuble. Il peut s’agir d’un appartement, d’une partie commune, etc. Un toit terrasse n’est pas forcément au-dessus du dernier niveau.

L’étanchéité concerne ces deux types de terrasses. Néanmoins, il s’agit d’un critère nettement plus important pour le toit terrasse. En effet, en cas de mauvaise étanchéité, tout ce qui se retrouve juste en dessous de la terrasse (façade, murs, plafonds…) peut subir des dégradations. Dans le cas d’une terrasse au sol, c’est surtout le revêtement qui risque d’être abimé.

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La terrasse : une partie commune ou privative

Au sein d’un immeuble, une terrasse peut être privative ou commune. Rappelons que les parties privatives d’une copropriété sont celles qui appartiennent à un seul copropriétaire : intérieur de l’appartement, local… Par opposition, les parties communes regroupent toutes les zones accessibles à tout le monde et appartenant à tous les propriétaires : hall d’entrée, escaliers, ascenseurs, couloirs, façade…

Jusqu’ici tout va bien, mais cela devient plus complexe pour certains éléments pourtant privatifs, mais qui sont considérés comme touchant aux parties communes. Ce sont généralement les éléments visibles de l’extérieur : rambarde d’un balcon, fenêtres…

Les travaux touchant à une partie privative sont à la charge du copropriétaire qui n’a pas besoin de demander l’autorisation du syndic. Par contre, les travaux sur les parties communes sont à la charge des différents copropriétaires et leur autorisation doit passer par un vote à l’assemblée générale.

Concernant la terrasse, elle peut être qualifiée de partie privative, de partie commune, et même de partie commune à jouissance privative.

Un coût qui dépend essentiellement du type de travaux

On pourrait croire que les travaux réalisés sur une terrasse qualifiée de partie commune sont pris en charge par l’ensemble des copropriétaires, tandis que les travaux d’une terrasse privative sont financés uniquement par le copropriétaire qui en bénéficie.

En réalité, les choses sont plus subtiles. La première chose à retenir, c’est que tous les travaux de gros œuvre sont, dans la plupart des cas, aux frais de l’ensemble des copropriétaires. Peu importe que la terrasse soit privative ou commune. A moins qu’une précédente décision votée à l’assemblée générale précise que pour une terrasse privative tous les travaux doivent être pris en compte par le copropriétaire détenant le lot en question. Mais cette situation est plutôt rare.

Concernant les travaux de la partie superficielle de la terrasse, c’est-à-dire tous ceux liés au revêtement, ils sont à la charge :

  • Du copropriétaire si la terrasse est qualifiée de partie privative ou de partie commune à jouissance privative
  • De l’ensembles des copropriétaires si la terrasse est qualifiée de partie commune

Les travaux d’étanchéité d’une terrasse en copropriété : ils font partie du gros œuvre

Nous venons de préciser que les travaux de gros œuvre d’une terrasse en copropriété sont généralement à la charge de l’ensemble des copropriétaires, peu importe que la terrasse soit privative ou commune.

Naturellement l’étanchéité d’une terrasse en copropriété fait partie des travaux de gros œuvre. Autrement dit, le coût des travaux doit être financé par tous les copropriétaires. Cette décision est plutôt logique, car l’étanchéité d’une terrasse concerne plus que la partie privative. Si l’eau s’infiltre à cause d’une mauvaise étanchéité, les dégâts risquent de toucher le ou les appartements du dessous (cas d’un toit terrasse), la façade et tout ce qui se trouve juste en dessous de la terrasse.

Seule une stipulation formelle peut imputer la charge des travaux d’étanchéité de la terrasse au seul copropriétaire possédant le lot dont fait partie la terrasse.

Bon à savoir : la répartition des coûts de travaux d’étanchéité d’une terrasse en copropriété

Lorsque le coût des travaux est réparti entre les différents copropriétaires de l’immeuble, il ne suffit pas de diviser le montant total par le nombre de lots.

Il faut se référer à la valeur de chaque lot. Exprimée en tantième (valeur en millième), la valeur du lot dépend de sa surface, de sa consistance et de son emplacement. Plus un lot est grand, bien placé et possède de nombreux avantages dans sa conception et plus sa valeur en tantième est élevée.

Pour faire simple, théoriquement, le copropriétaire d’un lot d’une valeur de 160/1000ème doit financer les travaux d’étanchéité de la terrasse à hauteur de 16 % du coût total.

Nos conseils pour réduire le coût des travaux

La première chose est de bien choisir l’artisan responsable des travaux d’étanchéité de votre terrasse en copropriété. A ce titre il est indispensable de comparer différents professionnels pour être certain de prendre la bonne décision. Ce comparatif s’effectue grâce aux devis. Afin de vous rendre cette étape plus rapide et plus simple, n’hésitez pas à utiliser notre demande de devis gratuite.

Vous allez également réaliser des économies grâce aux différentes aides possibles. Renseignez-vous sur les subventions que peuvent fournir les collectivités territoriales, certains organismes comme l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) et les caisses de retraite.

Si ces travaux d’étanchéité s’accompagnent de travaux améliorant les performances énergétiques de l’immeuble (isolation thermique…), d’autres aides deviennent accessibles : le crédit d’impôt pour la transition énergétique, le taux de TVA réduit à 5,5 %, et l’éco-prêt à taux zéro.