Immeuble ancien : quid des obligations concernant l’isolation extérieure ?

Aujourd’hui les nouvelles constructions sont dites passives. Ce qui signifie qu’elles produisent autant d’énergie qu’elles en consomment. Certaines habitations réussissent même à produire davantage qu’elles ne consomment. 

Si les logements récents sont particulièrement économes et bien isolés, ce n’est pas le cas de la plupart des bâtiments anciens. En effet, la prise en compte des performances énergétiques d’un bâtiment est très récente. Pour obtenir les mêmes performances qu’un logement neuf, un bien immobilier doit passer par des travaux d’améliorations thermiques plus ou moins importants selon les performances du bâtiment.

Ces travaux sont désormais obligatoires. Suite à un décret de mai 2016 portant sur la loi sur la transition énergétique, dès le 1er janvier 2017, toute rénovation extérieure importante d’un immeuble ancien doit être accompagnée de travaux d’isolation thermique.

Vers un marché de l’immobilier plus respectueux de l’environnement

Difficile à notre époque de faire l’impasse sur l’environnement et sur les thématiques écologiques. Ce sont des enjeux majeurs de notre siècle et qui sont déterminants pour la qualité de vie des générations futures.

Nous savons que l’équilibre de notre planète est relativement fragile. Quelques degrés supplémentaires au niveau de la température moyenne, et c’est tout l’écosystème qui s’en retrouve bouleversé.

L’impact de l’homme ne peut plus être ignoré. Nos modes de production et nos habitudes de vie engendrent une pollution dont le phénomène le plus symbolique est le réchauffement climatique. Celui-ci étant causé par les gaz à effet de serre.

Le marché immobilier est un gros fournisseur en gaz à effet de serre puisqu’il représente plus de 20 % des émissions de CO2 en France. Il parait donc justifié d’essayer de réduire cette production afin d’obtenir des bâtiments plus écoresponsables, ce qui aboutit à l’obligation d’isolation extérieure pour les immeubles anciens.

Immeuble ancien et neuf : comment les distinguer

Un bâtiment est qualifié de neuf s’il a été construit il y a 5 ans maximum et si durant cette période il n’a jamais été habité ni occupé.

Par opposition, un logement ancien peut être défini comme tout bâtiment occupé ou tout logement inoccupé achevé depuis plus de 5 ans.

En réalité, les choses ne sont pas si simples et selon la situation, les critères différenciant le neuf de l’ancien peuvent différer. Ainsi, il est parfois considéré qu’un bâtiment est ancien dès lors que sa construction a plus de 2 ans. De même dans certains cas, une rénovation peut fournir un statut de « neuf » à une construction ancienne.

Ce que dit le décret de la loi sur la transition énergétique

Pour bien comprendre les obligations légales imposées par le décret du 31 mai 2016, autant citer ce que l’on peut y lire :

« Art. R. 131-28-7.-Lorsqu’un bâtiment fait l’objet de travaux de ravalement importants, portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l’extérieur, le maître d’ouvrage réalise des travaux d’isolation thermique conformes aux prescriptions définies pour les parois concernées en application de l’article R. 131-28.

Les travaux de ravalement concernés sont des travaux comprenant la réfection de l’enduit existant, le remplacement d’un parement existant ou la mise en place d’un nouveau parement, concernant au moins 50 % d’une façade du bâtiment, hors ouvertures. »

« Art. R. 131-28-8.-Lorsqu’un bâtiment fait l’objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d’ouvrage réalise des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé, conformes aux prescriptions définies en application de l’article R. 131-28.

Les travaux de réfection concernés sont des travaux comprenant le remplacement ou le recouvrement d’au moins 50 % de l’ensemble de la couverture, hors ouvertures. »

Pour résumer, des travaux importants de ravalement de façade et/ou de réfection de toiture, concernant au moins 50 % de la façade et au moins 50 % du toit, doivent être accompagnés de travaux d’isolation thermique de la façade et/ou de la toiture ou du plancher haut du dernier étage.

Cette obligation d’isolation extérieure concerne les immeubles anciens n’ayant pas fait l’objet de récents travaux d’isolation.

Quelques exceptions sont prises en compte

Le décret indique toutefois quelques cas où les travaux d’isolation thermiques ne sont pas obligatoires :

  • Si l’isolation thermique extérieure risque de dégrader l’architecture du bâtiment ou d’avoir un impact négatif sur son usage
  • Si le temps de retour sur investissement du coût supplémentaire lié à l’obligation d’isolation extérieure d’un immeuble ancien est supérieur à dix ans.

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Bon à savoir sur l’amélioration des performances énergétiques

De tels travaux visent à améliorer les performances énergétiques de l’immeuble. Ces dernières sont calculées suite à un diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire pour les immeubles de moins de 50 lots. Pour ceux d’au moins 50 lots, il faut passer par un audit énergétique. Dans les deux cas, le bilan est valable 10 ans et est illustré par deux étiquettes :

  • L’étiquette de consommation d’énergie exprimée en kWh par m² par an :
    • A : consommation inférieure à 50
    • B : entre 51 et 90
    • C : entre 91 et 150
    • D : entre 151 et 230
    • E : entre 231 et 330
    • F : entre 331 et 451
    • G : supérieure à 451
  • L’étiquette de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre annuelle exprimée en kgéqCO2 par m² par an :
    • A : émissions inférieures à 5
    • B : entre 6 et 10
    • C : entre 11 et 20
    • D : entre 21 et 35
    • E : entre 36 et 55
    • F : entre 56 et 80
    • G : supérieure à 80

Plus l’immeuble à des notations proches de A et plus il est économe et écologique.

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