Travaux en copropriété : ce qu’il faut savoir

La copropriété est un bien immobilier dont la propriété est divisée entre différentes personnes. Le cas le plus fréquent est un immeuble dans lequel chaque appartement appartient à un propriétaire différent. 

Dans le cas d’une copropriété, il faut distinguer les parties privatives des parties communes. Les premières regroupent chaque partie appartenant à un propriétaire qui peut y effectuer les travaux qu’il souhaite sans en discuter avec les autres propriétaires de l’immeuble. Les secondes désignent toutes les parties qui appartiennent à la totalité de la copropriété et dont les travaux doivent être décidés en assemblée générale.

Pour bien comprendre le fonctionnement des travaux en copropriété il est indispensable de connaître les différentes notions de la copropriété : syndic, majorité, assemblée générale…

Ce guide complet vous aide à mieux vous y retrouver dans ce dédale de vocabulaire administratif qu’il est essentiel de bien saisir lorsque l’on est copropriétaire, car selon la nature des travaux, il faut respecter des règles différentes.

Parties privatives et parties collectives : une notion essentielle avant de lancer des travaux en copropriété

Même lorsque vous êtes l’unique propriétaire de votre maison, certains travaux peuvent nécessiter une autorisation et un permis de construire auprès de la mairie. De même, vous pouvez être contraint de respecter certaines consignes architecturales.

Forcément, en copropriété les choses sont encore plus complexes. Vous ne pouvez pas faire comme bon vous semble et changer la tapisserie du hall d’entrée sans que cela ait fait l’objet d’une discussion et d’un vote en assemblée générale. Et c’est normal, car sinon imaginez les conflits que cela engendrerait.

Il faut distinguer :

  • Les parties privatives : désignent l’intérieur de chaque appartement. Chaque propriétaire peut effectuer les travaux qu’il désire au sein de la ou des parties privatives qu’il possède dans l’immeuble. Il n’a pas besoin de requérir l’autorisation des autres copropriétaires. A l’exception de certains travaux ayant une influence sur les parties collectives ou sur les autres propriétés : façade, ouvertures donnant sur l’extérieur, balcon….
  • Les parties communes : désignent toutes les zones communes à chaque copropriétaire et qui appartiennent à l’ensemble de la copropriété, c’est-à-dire les zones extérieures aux appartements : hall, parvis, accès, couloirs… Les travaux doivent être votés à l’assemblée générale.

Qu’est-ce qu’une assemblée générale ?

Pour que les copropriétaires puissent prendre des décisions en commun, il est nécessaire qu’ils se réunissent. On parle alors d’assemblée générale. Chaque copropriétaire doit être convoqué à l’assemblée générale par le syndic.

Durant cette réunion, les participants discutent généralement des orientations qu’ils souhaitent donner à leur immeuble et notamment des travaux concernant les parties communes. Une assemblée générale doit être organisée au moins une fois par an.

C’est durant une assemblée générale que sont votés les décisions portant sur l’immeuble comme les travaux de copropriété. Pour qu’un vote ait lieu, il faut qu’il ait été mis à l’ordre du jour lors de la précédente assemblée générale.

Syndic et syndicat de copropriété : comprendre la différence 

Il ne faut pas confondre le syndic de copropriété avec le syndicat de copropriété, même si les deux notions sont relativement proches.

Le syndicat de copropriété est composé de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Son rôle est avant tout de discuter des décisions collectives et de veiller à la bonne gestion de l’immeuble.

Cependant, comme il est très difficile de regrouper à chaque fois tous les copropriétaires et de gérer l’immeuble à plusieurs, le syndic de copropriété est là pour représenter légalement le syndicat pour toutes les démarches administratives et financières de la copropriété. Ce syndic peut être :

  • Professionnel : personne physique disposant d’une carte professionnelle de gestion immobilière obtenue auprès de la préfecture.
  • Non professionnel : personne physique (un copropriétaire) ou morale (plusieurs copropriétaires réunis sous forme de coopérative).

La majorité nécessaire dépend du type de travaux de copropriété

Comme nous l’avons vu précédemment, les travaux de copropriété sur les espaces communs doivent être décidés lors d’une assemblée générale. Un vote est alors organisé pour les différentes décisions liées aux travaux de copropriété.

La majorité est nécessaire pour qu’une décision soit accordée. Cependant, le type de majorité diffère selon la nature des travaux :

  • Travaux de gestion courante de l’immeuble : majorité simple (majorité relative)
  • Travaux modifiant profondément le fonctionnement ou l’organisation de l’immeuble (amélioration, addition, transformation…) : majorité double ou unanimité
  • Travaux urgents ou obligatoires : majorité absolue

Encore faut-il savoir distinguer la différence entre chaque type de majorité :

  • Majorité simple : correspond à la majorité des voix des votants présents. Les absents ne sont pas pris en compte. Aucun second tour n’est nécessaire.
  • Majorité absolue : correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble. Les absents sont pris en compte. Si aucune majorité absolue ne s’est dégagée, un second tour peut être organisé à la majorité simple.
  • Majorité double : correspond à au moins 2/3 des voix des copropriétaires. Les absents sont pris en compte.
  • Unanimité : correspond à 100 % des voix des copropriétaires.

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Résumé des différentes étapes pour les travaux en copropriété

S’il s’agit de travaux portant sur les parties privatives, aucune décision commune n’est nécessaire. Par contre, pour les travaux en copropriété portant sur les parties collectives, il faut respecter les étapes suivantes :

  • Evoquer les travaux lors de la prochaine assemblée générale et veiller à ce qu’ils soient mis à l’ordre du jour pour l’assemblée générale suivante.
  • Pour être acceptés, les travaux doivent être votés en assemblée générale. Selon la nature des travaux, une majorité simple, absolue, double ou l’unanimité est nécessaire.
  • Si les travaux obtiennent la majorité, leur gestion dépend alors du syndic de copropriété. Ce dernier doit notamment trouver le professionnel qui s’occupera des travaux, gérer les financements, trouver des aides financières, etc. Bien sûr, rien n’empêche les autres copropriétaires de faire des recherches de leur côté. Mais la décision finale revient au syndic.

Pour trouver la meilleure offre, il est indispensable de comparer les différents artisans. Le devis reste le meilleur outil de comparaison. Nous mettons à votre disposition une demande de devis gratuite.

Bon à savoir : les aides disponibles pour vous aider à financer des travaux en copropriété

Le coût des travaux de copropriété est réparti entre les différents copropriétaires et selon le lot (la part en tantièmes) de chacun d’entre eux.

Chaque copropriétaire peut profiter d’une aide financière selon son profil et ses conditions. Mais le syndic peut lui aussi chercher une aide financière qui touchera l’ensemble des travaux et qui profitera à tous les copropriétaires.

Voici quelques exemples d’aides couramment accordées : crédit d’impôt sur la transition énergétique, subventions des collectivités territoriales, subventions de l’ANAH…