Travaux, syndic et copropriété : les données-clés

 

La mise en place de travaux au sein d’une copropriété n’est pas évidente. Précisions que les travaux portant sur une partie privative ne concernent que le propriétaire en question. Ce dernier peut faire ce qu’il veut sans devoir demander l’accord aux autres copropriétaires de l’immeuble. 

Par contre, dans le cas de travaux portant sur une partie commune, la décision doit passer par une assemblée générale et obtenir la majorité lors d’un vote.

Pour comprendre ce fonctionnement, il est important de bien distinguer les différents acteurs d’une copropriété. De même, il existe différents types de travaux syndic copropriété. Chacun ne nécessitant pas forcément le même type de majorité pour être voté.

Tous ces éléments clés sont réunis au sein de ce guide qui vous aide à mieux comprendre le fonctionnement d’une copropriété et comment sont décidés les travaux sur les parties communes.

Du copropriétaire au syndic de copropriété : savoir discerner chacun des acteurs d’une copropriété

La copropriété est un bâtiment divisé en différentes propriétés. On utilise le terme de copropriétaire pour désigner les différents propriétaires d’une copropriété.

Il faut savoir qu’un copropriétaire peut posséder plusieurs propriétés au sein de l’immeuble. Auquel cas, sa part est plus importante, engendrant des charges de copropriété plus élevées, mais une voix plus importante lors des votes. Nous revenons sur cette caractéristique plus bas dans l’article.

La totalité des copropriétaires représente ce qu’on appelle le syndicat de copropriété. Celui-ci assure que chaque copropriétaire soit concerné par l’organisation de l’immeuble.

A ne pas confondre avec le syndic de copropriété qui désigne le représentant légal du syndicat de copropriété, c’est-à-dire le représentant de tous les copropriétaires. Il est désigné par un vote à l’assemblée générale. Il s’occupe des démarches administratives et financières de la copropriété au nom des autres copropriétaires. Il gère aussi la convocation des différents copropriétaires aux assemblées générales. Le syndic peut être :

  • Un professionnel bénéficiant d’une carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture.
  • Un ou plusieurs copropriétaires agissant bénévolement

Le conseil syndical de copropriété est constitué de certains copropriétaires bénévoles. Ils ont été élus lors d’un vote à l’assemblée générale. Ce conseil sert de lien entre le syndicat de copropriété et le syndic. Il a un rôle de consultation par les copropriétaires, d’assistance sur certaines décisions (comme les travaux de syndic copropriété) et de contrôle de la gestion du syndic.

Les différents types de travaux syndic copropriété

Dans cet article nous nous intéressons essentiellement aux travaux portant sur les parties communes. En effet, concernant les parties privatives, chaque propriétaire peut effectuer les travaux qu’il souhaite dans la limite du légal.

Au niveau des travaux sur les parties communes, il faut distinguer différents types de travaux :

  • Ceux qui découlent de la gestion courante de l’immeuble : conservation de l’immeuble, préservation de la santé et de la sécurité des occupants, mises en conformité, restauration, accessibilité aux personnes handicapées, réparations courantes, amélioration de l’efficacité énergétique, remplacement des équipements vétustes, etc.
  • Ceux qui sont considérés comme urgents ou obligatoires : structure de l’immeuble, équipements essentiels, économies d’énergie, réduction des gaz à effet de serre, transformation de l’immeuble, amélioration de l’immeuble, etc.
  • Ceux qui modifient profondément le fonctionnement ou l’organisation de l’immeuble : l’accès à l’immeuble, ajout d’un nouveau local, etc.

Vote des travaux : une majorité qui diffère selon la nature des travaux

Les différents types de travaux évoqués ci-dessus influencent le type de majorité à l’assemblée générale.

En effet, selon la nature des travaux syndic copropriété, la majorité exigée pour qu’ils soient ou non accordés n’est pas la même :

  • Travaux de gestion courante de l’immeuble : la majorité simple est suffisante, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées. Les personnes absentes lors du vote ne sont pas prises en compte.
  • Travaux urgents ou obligatoires : nécessitent la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité de l’ensemble des copropriétaires, même ceux qui ne sont pas présents lors du vote. Un second tour à majorité simple peut être nécessaire, si aucune majorité absolue ne s’est dégagée lors du premier tour.
  • Travaux modifiant le fonctionnement ou l’organisation de l’immeuble : la double majorité est nécessaire, c’est-à-dire 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires. Dans certains cas, un vote à l’unanimité peut être exigé.

A connaître : la règle des tantièmes qui définit votre part de propriété pour les travaux syndic de copropriété

Chaque copropriétaire n’a pas forcément la même part que ses voisins au sein de la copropriété. On parle de lot pour définir la part de propriété d’un copropriétaire.

Celle-ci est définie selon la surface du ou des appartements possédés par le copropriétaire, mais également selon leur consistance, et leur situation. Le lot est alors exprimé en tantième, c’est-à-dire en un nombre de millièmes. Par exemple, un copropriétaire peut avoir un lot équivalent à 200/1000ème. La totalité des lots des différents copropriétaires représente 1000/1000ème.

Ce tantième définit la participation du copropriétaire à différentes notions de la copropriété. Toujours selon le même exemple, notre propriétaire avec un lot de 200/1000ème doit payer 20 % des charges de l’immeuble.

De même, lors du vote sa voix représente également 200/1000ème, soit 20 % du total des voix. Il pèse donc davantage qu’un copropriétaire avec un lot de 10 %.

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Notre conseil pour trouver le meilleur professionnel pour les travaux

Lors d’une assemblée générale les différents copropriétaires doivent définir à partir de quel montant les travaux de syndic copropriété obligent une mise en concurrence de différents professionnels.

Lors de cette mise en concurrence, différent devis doivent être étudiés pour effectuer un comparatif et choisir la meilleure offre. Le syndic de copropriété doit s’occuper de cette recherche et doit choisir l’artisan.

Pour l’aider dans son choix, nous mettons à disposition une demande de devis gratuite. Elle permet d’expliquer en détail le projet de travaux et d’envoyer la demande à différents professionnels afin qu’ils envoient leur devis.